인터넷 전문은행 토스뱅크가 2023.09.05일 전월세보증금대출을 신규 출시하였습니다. 다른 인터넷 전문은행들과 마찬가지로 대출 진행 과정 모두를 비대면으로 이용 가능하며, 시중은행 대비 조금 더 저렴한 대출 금리를 내세우고 있습니다. 뒤늦게 전세대출 경쟁에 뛰어든 토스뱅크의 전월세보증금대출은 다른 은행과 어떤 차이점이 있고 대출 진행 조건이 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 토스뱅크 전월세보증금대출 대상자
토스뱅크의 전월세보증금대출은 우선 2가지 상품으로 세분화 된다고 볼 수 있습니다. 대상자에 있어서 큰 제약 조건이 없는 '일반 전월세보증금대출'과 청년층의 주거 안정을 지원하기 위한 '청년 전월세보증금대출'이 있습니다.
'일반 전월세보증금대출'은 기본적으로 근로소득 또는 사업소득이 있고, 해당 소득을 증빙할 수 있는 사람만 대출을 받을 수 있습니다. 무소득자 또는 기타소득자는 해당 상품은 이용할 수 없습니다. 또한 정부의 전세대출 규제를 적용 받아 부부합산 무주택 또는 1주택 세대만 대출 신청이 가능합니다. 단, 1주택자라고 하더라도 투기지역/투기과열지구 내 시세 3억원이 넘는 아파트를 보유한 세대는 제외입니다.
'청년 전월세보증금대출'은 청년층인 만 34세이하만 대출 신청이 가능하며 근로소득자, 사업소득자, 기타소득자, 심지어 무소득자 까지 대출신청이 가능합니다. 단, 유소득자인 경우에는 부부합산 연소득이 7천만원 이하임을 증빙하여야 합니다. 일반 전월세대출과는 소득부분에 있어 제약이 있지만, 무소득자도 대출 신청이 가능하다는 점이 큰 차이점입니다.
또한 해당 대출은 부부합산 무주택자인 경우에만 신청이 가능합니다. 아무래도 청년 대출은 정부의 지원 정책의 성격이 강하다 보니 무주택세대만 이용이 가능하도록 하고 있습니다.
두 대출 모두 공통적으로 '부동산 중개업소'를 통하여 이루어진 전세 계약만 대출 신청이 가능하며, 전세보증금 기준 수도권 7억원 이하(비수도권 5억원 이하)만 가능합니다. 시중은행과의 큰 차이점은 꼭 '부동산 중개업소'를 통한 계약만 신청 가능하다는 점입니다. 또한 전세대출은 보증기관의 보증서를 담보로 하여 대출이 진행되는 방식인데, 시중은행에서는 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)의 3가지 보증기관 중 선택하여 진행이 가능하지만 토스뱅크에서는 '한국주택금융공사(HF)'의 전세대출 보증서만 이용이 가능합니다.
토스뱅크 전월세보증금전세대출의 주의할 부분은 위 이미지 하단에 명시된 '공동임차인'인 경우에는 대출 신청이 불가하다는 점입니다. 신혼부부의 경우 전세계약을 진행할 때 공동임차인으로 하는 경우가 종종 있는데, 그런 경우에는 토스뱅크의 전월세보증금대출이 신청 불가합니다. 참고바랍니다.
2. 대상 주택 및 대출 한도
토스뱅크의 전월세보증금전세대출을 이용하기 위해서는 임대차할 주택(임차 목적물)이 등기부등본상 주택으로 구분되는 건물만 신청이 가능합니다. 흔히들 알고 있는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 모두 이용 가능하며, 주거용오피스텔도 신청이 가능합니다. 간혹가다 실내는 아파트처럼 되어 있으나 등기가 '상가 또는 사무실'로 되어 있는 경우가 있는데, 이런 경우에는 대출이 불가합니다. 전세계약할때 꼭 등기상 '주택'이 맞는지 확인이 필수입니다.
전세대출 한도는 각 상품마다 조금씩 차이를 보이고 있습니다. '일반 전월세보증금대출'은 임차보증금의 88%범위 이내에서 최대 2억 2,200만원까지 이용 가능하며, '청년 전월세보증금대출'은 임차보증금의 90%범위 내에서 최대 2억원 까지 이용 가능합니다. 임차보증금의 88%범위 이내로 진행 되는 부분은 다른 시중은행, 인터넷 전문은행과는 가장 큰 차이점이며 토스뱅크 전세대출의 가장 큰 장점이라고 생각합니다.
단, 실제 이용 가능 대출한도는 대출신청자의 소득과 부채상황에 따라 크게 차이가 발생할 수 있으니, 전세계약서를 작성하기전에 가능한도조회 먼저 진행해보시는 것을 추천드립니다. 한국주택금융공사(HF)의 전세대출 보증 한도는 개인의 '소득과 부채, 신용도'에 따라 크게 좌우되는 특징이 있습니다.
3. 대출금리
토스뱅크의 전월세보증금 대출의 금리는 시중은행에 비해서는 꽤 메리트가 있어 보입니다. 2023.09.10 기준으로 봤을때
'일반 전월세보증금대출'은 최저 3.32%~최고 5.19%로 진행가능하며, '청년 전월세보증금대출'은 최저 3.42%~최고 4.06%로 진행됩니다. 다른은행들과 마찬가지로 토스뱅크의 전월세보증금대출도 대출 기준금리를 '신규COFIX 6개월'금리로 채택하여 산출됩니다. 해당 금리는 6개월 변동금리로 신규COFIX금리 변동이 발생하면 6개월을 주기로 대출 금리가 변동하게 됩니다.
4. 대출신청시기, 기간, 상환방식
전월세보증금대출은 임대차계약서상 잔금일 1개월 전부터 신청이 가능하며, 안정적인 심사기간을 확보하기 위해 최소 15일 전에는 신청해야 합니다. 단, 계약전 예상한도를 조회하는 것은 잔금일 6개월 전부터 확인해볼 수 있습니다.
대출기간은 임대차계약서상 계약 만기일과 동일하게 적용되며, 최소 1년이상 최대 3년이내라고 보시면 됩니다. 예를들어,전세계약서상 전세기간이 2년이면 대출 기간도 2년으로 적용됩니다.
전월세보증금대출의 상환방식은 만기일시상환 방식만 이용 가능합니다. 만기일시상환은 대출 기간내에는 한달에 한번씩 이자만 납부하다가 대출 만기시점에 전액상환하는 방식입니다. 주택담보대출처럼 원금을 다달이 상환하는 방식인 진행 불가합니다.
5. 기타 사항
토스뱅크의 전월세보증금대출의 또다른 큰 특징은 '등기변동알림'서비스를 지원해준다는 점입니다. 요즘같이 전세사기가 많이 발생하는 경우에는 아주 유용한 서비스라고 생각합니다. 대출실행 후 집주인이 바뀌거나, 경매 등의 사유가 발생하는 경우 주1회 알림을 발송해주는 서비스입니다. 단, 주의할 부분은 단순 정보성 안내이므로 법적 효력은 없으며 해당 서비스가 실시간 알림 서비스는 아니기 때문에 알림과 사건발생의 시차가 발생할 수 있다는 점입니다.
토스뱅크의 전세대출은 중도상환수수료가 면제입니다. 따라서, 내가 원할때 중간중간 원금을 상환하여도 수수료 없이 상환이 가능합니다. 인터넷전문은행은 대부분 대출의 중도상환수수료를 면제해주고 있지만, 시중은행에서는 아직 중도상환수수료가 발생하는 대출이 많으니 이 부분도 타은행들과 차이점이라고 볼 수 있습니다.
전세대출을 실행하고 이용 중에 꼭 숙지하고 주의하셔야 하는 점들이 있습니다. 바로 '실거주'와 '주택취득관련' 규제입니다. 전세대출은 투자가 아닌 실거주 용도로만 진행이 가능한 대출이므로, 대출 실행 후 해당 주택에 꼭 실거주를 하셔야 하며, 전입신고도 계속 유지를 해주셔야합니다. 추후 실거주가 확인되지 않는 경우에는 대출금을 즉시상환하셔야 하는 불이익을 받으실 수 있습니다.
또한 정부의 부동산 규제의 일환으로 전세대출 이용시에 '주택취득'과 관련하여 알아두셔야 하는 점이 있습니다.
첫번째, 전세대출 이용 중에 추가로 주택을 취득하여 '부부합산 2주택' 보유 세대가 되는 경우
(전세대출은 주택담보대출과 다르게 전체 세대원을 보는 것이 아닌 '부부'기준으로 주택수를 산정합니다.)
두번째, 전세대출 이용 중에 투기/투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 취득하는 경우
(현재는 규제지역이 대부분 해제되어 남은 규제지역은 서울 강남,서초,송파,용산구 입니다. 해당 지역에서 시가 3억원이 넘는 아파트를 구입하는 경우 전세대출은 즉시 상환하셔야 합니다.)
토스뱅크의 전월세보증금대출을 이용하며 위 3가지 부분은 꼭 숙지하셔서 위반으로 인한 불이익을 받지않도록 유의하시기 바랍니다.
6. 토스뱅크의 '전세지킴보증' - 전세보증보험
토스뱅크는 다른 인터넷전문은행과는 다르게 전세대출을 이용 시 희망자에 한해 '전세지킴보증'(전세반환보증보험)을 가입할 수 있습니다. 다른 인터넷 전문은행은 전세대출은 이용 가능하지만 '전세지킴보증'가입이 불가해 해당 상품을 이용하기 위해서는 시중은행을 꼭 방문했어야 하는 번거로움이 있습니다. 하지만 토스뱅크에서는 전세대출을 실행한 이후 전세지킴보증도 신청이 가능합니다. 요즘같이 전세사기가 빈번하게 일어나는 시기에는 전세보증금을 떼일까봐 불안에 떠는 세입자분들이 많이 있습니다. 그런 경우를 대비하여 미리미리 전세보증보험을 가입하시는 것을 추천드립니다. 물론, 보험가입에 일부 비용이 발생하지만, 혹시 모를 위험을 대비해 가입하는 것도 현명하다고 생각합니다.
전세보증보험 종류는 크게 한국주택금융공사와 주택도시보증공사 상품이 있는데, 토스뱅크에서는 한국주택금융공사의 '전세지킴보증'만 가입이 가능합니다. 주택도시보증공사 상품을 원하시는 분들은 시중은행을 방문하여 가입을 진행하셔야 합니다. 위의 가입 요건들을 살펴보시고 내 전세집(전세 목적물)이 가입 가능한지 꼼꼼히 따져보신 후 계약을 체결하시는 것을 추천드립니다.